海南陵水县楼盘注意！注意！买这几类新房 不能办不动产权证！，陵水楼盘，陵水不但环境优美，而且生活节奏平稳，特别适合老年人居住。
不动产权证办不下来，意味着陵水房子的产权存在问题，意味业主没法落户口，小孩也不能去小区对应的公立学校读书。现实生活中，哪几类新房没法办理不动产权证？在解释哪些陵水房子不能办不动产权证之前，小编先科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。
一、什么是大产证？
大产证是在房屋竣工验收之后交付陵水购房者之前，由陵水房地产 开发商向陵水房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，陵水房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发陵水房地产权证。
二、什么是小产证？
小产证即将陵水房地产开发商取得大产证的陵水房地产分割以后，由陵水购房者取得的陵水房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，陵水购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。
三、哪些原因会导致开发商没法办“大产证”？
现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。
1、开发商擅自更改土地使用性质
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种陵水房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。
2、开发商擅自更改规划
开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。
举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。
3、房屋未经验收或验收不合格
陵水房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。
4、开发商将工程抵押给了银行
举个例子。开发商在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的陵水房子卖给陵水购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果陵水购房者买了未解押的陵水房子，就有被银行收回的风险。
5、在集体土地上开发的小产权房
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给陵水购房合同备案，所以不能办理不动产权证。
看到这里很多陵水购房者会提出疑问，我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？
对此，相关律师表示，陵水购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。
需要注意的是：
有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，这种类型商品房能办理不动产权证吗？
对此，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。
因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外，工程总touzi已达到25％以上。
开发商的“大产证”只是陵水购房者办理不动产权证的前提条件。陵水购房者想办理不动产权证，还需自身有陵水购房资质，且缴纳了陵水房产交易的相关税费才行。
陵水陵水县买房优势：生活节奏慢，城市小，交通方便，可以有相约就约的聚会。周边休闲地方多，开车到三亚也满方便的，适合享受生活。菜市场的菜比大陆的味道好，当然价格也高点。
